ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 декабря 1965 г. N 30

О ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ

НЕКОТОРЫХ НОРМ ГК РСФСР, РЕГУЛИРУЮЩИХ ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Изучение судебной практики по гражданским жилищным делам показывает, что у некоторых судов нет единства в применении норм Гражданского кодекса РСФСР, регулирующих наем жилого помещения, а в отдельных случаях ими допускаются и серьезные ошибки, вследствие чего не всегда обеспечивается защита прав граждан и законных интересов государственных, кооперативных и общественных организаций.

В целях устранения указанных недостатков Пленум Верховного Суда РСФСР постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. Договор найма жилого помещения является обязательным для обеих сторон и может быть изменен лишь с общего согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя или по решению суда.

При рассмотрении споров об изменении условий договора в связи с образованием в нанятом жилом помещении излишков (ст. 316 ГК) судам необходимо иметь в виду следующее:

а) предусмотренное ст. 316 ГК право наймодателя изымать по суду излишки, образовавшиеся в помещении, сданном им по договору найма, не распространяется на лиц, сдающих внаем жилую площадь в домах, принадлежащих им на праве личной собственности;

б) наниматели жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся вправе заселить образовавшиеся у них излишки жилой площади в виде отдельной изолированной комнаты любым лицом по своему усмотрению, независимо от того, состоит ли это лицо на учете для улучшения жилищных условий.

Наниматели жилых помещений в ведомственных домах этим правом не пользуются, за исключением случаев, когда они проживают на площади, выделенной местным Советам депутатов трудящихся предприятиями, учреждениями и организациями для заселения, а также и в других случаях получения нанимателями жилой площади не в связи с трудовыми отношениями.

2. Споры между нанимателем и наймодателем или между нанимателями о переустройстве или перепланировке жилых и подсобных помещений подведомственны судам как споры о праве гражданском. При рассмотрении таких дел суды должны учитывать разрешение исполнительного комитета Совета депутатов трудящихся на перепланировку или переустройство, имея в виду, что при отсутствии разрешения никакое переоборудование жилых и подсобных помещений не допускается.

Если такой спор возник между нанимателями жилой площади, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, суд должен учитывать, что для какого-либо переустройства в таких домах необходимо не только разрешение исполкома, но и согласие собственника.

В соответствии с указаниями ч. 2 ст. 42 ГПК к участию в рассмотрении дел, возникающих в связи с перепланировкой и переустройством помещений, следует привлекать органы жилищно-коммунального хозяйства.

3. Поскольку при переселении на время капитального ремонта нанимателям жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся и ведомств предоставляется наймодателем другое жилое помещение (ст. 318 ГК), судам следует иметь в виду, что это помещение должно находиться в том же населенном пункте и в доме капитального типа.

Если выселение нанимателей на время капитального ремонта производится из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, суды должны в каждом отдельном случае выяснять необходимость ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ.

В решении о выселении нанимателя суд должен указать срок окончания ремонта.

4. Разъяснить, что ст. 306 ГК, предусматривающая сохранение за временно отсутствующими нанимателями и членами их семей права пользования жилыми помещениями в течение шести месяцев со дня выезда, применима и в тех случаях, когда договор жилищного найма заключен на помещение, находящееся в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности.

При наступлении условий, предусмотренных статьями 307 (абзац третий), 308 (абзац шестой), 329 (абзац второй) ГК, договор найма жилого помещения считается расторгнутым.

В случае спора вопрос разрешается судом.

5. Рассматривая дела, возникающие в связи с правом нанимателя на сохранение за ним жилой площади при выезде на длительный срок в случаях, предусмотренных законом (ст. 308 ГК), суды должны иметь в виду, что площадь сохраняется за этими лицами на основании охранного свидетельства (брони).

Однако, если наниматель по не зависящим от него причинам своевременно не оформил бронирование, суд при рассмотрении его иска о восстановлении права на площадь может в отдельных исключительных случаях принять во внимание и другие письменные доказательства.

Судам следует учитывать, что право бронирования жилой площади имеют наниматели, проживающие в домах ведомственного и коммунального жилого фонда, в том числе в домах предприятий, учреждений и ведомств, указанных в ч. 1 ст. 334 ГК (за исключением служебных жилых помещений), а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, независимо от срока, на который заключен договор найма.

6. Разъяснить, что наниматели вправе производить обмен жилых помещений, занятых ими по договорам жилищного найма в домах предприятий и учреждений, указанных в ч. 1 ст. 334 ГК, если эти помещения были выделены предприятиями или учреждениями местным Советам депутатов трудящихся для заселения, а также и в других случаях получения жилой площади нанимателями не в связи с трудовыми отношениями.

Обмен жилого помещения, предоставленного в пользование члену ЖСК, допускается только в том случае, если лицо, вселяющееся в порядке обмена, разрешенного исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, будет принято общим собранием в члены кооператива и внесет пай в сумме не меньшей, чем та, которая была фактически внесена выбывающим членом кооператива.

До решения вопроса о принятии этого лица в члены ЖСК суды в соответствии со ст. 129 ГПК не вправе принимать к производству исковые заявления по спорам о разрешении обмена.

7. При рассмотрении дел о выселении нанимателей из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в связи со сносом дома и отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей (ст. 332 ГК), судам следует иметь в виду, что правом на обеспечение жилой площади в таких случаях пользуются наниматели, которые проживают в доме не менее одного года ко времени предъявления иска об их выселении.

Если иск предъявлен о выселении бывших членов семьи собственника, проживающих в том же доме, но не ведущих с собственником единого хозяйства, то предоставление жилого помещения должно производиться в соответствии с требованиями ст. 331 ГК.

8. Статья 333 ГК, предусматривающая право наймодателя требовать расторжения договора жилищного найма в тех случаях, когда наниматель владеет на праве личной собственности в том же населенном пункте жилым домом и имеет возможность в нем поселиться, применяется независимо от способа приобретения нанимателем дома (купля-продажа, наследование, дарение и т.п.).

9. Если выселение нанимателей из служебных жилых помещений производится в судебном порядке на основании ч. 3 ст. 339 ГК, судам следует учитывать, что предоставляемая им жилая площадь должна соответствовать условиям, предусмотренным ст. 331 ГК.

Наниматель подлежит обеспечению жилой площадью, соответствующей требованиям ст. 331 ГК, и в том случае, если выданный ему ордер на право занятия жилого помещения будет признан судом недействительным на основании ст. 296 ГК, но ранее занимаемое им жилое помещение почему-либо не может быть возвращено (ст. 335 ГК).

При выселении нанимателей в судебном порядке из общежитий (п. 6 ст. 340 ГК) жилая площадь этим лицам может быть предоставлена и в общежитии, поскольку обособленного жилого помещения они не занимали.

10. Поскольку ст. 331 ГК обязывает наймодателей предоставлять нанимателям, выселяемым по предусмотренным законом основаниям, другую жилую площадь, судья при принятии искового заявления обязан проверять наличие в заявлении указания о конкретном жилом помещении, которое предоставляется выселяемому.

При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 130 ГПК должен оставить заявление без движения и предложить истцу исправить недостаток заявления, предоставив для этого необходимый срок.

В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

Председатель

Верховного Суда РСФСР

Л.СМИРНОВ

Секретарь

Пленума Верховного Суда РСФСР

Ю.ЮРБУРГСКИЙ